Enunciado
Em 2013, Ana celebrou contrato de promessa de compra e venda de um apartamento na planta, no valor de R$ 500.000,00, com entrega prevista para dezembro de 2015. O contrato previa cláusula penal moratória de 0,3% ao mês, calculada exclusivamente sobre os valores pagos até então. O imóvel foi entregue com quase 3 anos de atraso. Ana ajuizou ação pleiteando: (i) indenização por lucros cessantes, correspondente ao valor de mercado do aluguel na região (estimado em 0,8% do valor total do imóvel); (ii) danos morais pelo transtorno causado. A incorporadora alegou que a cláusula penal pactuada seria suficiente para cobrir todos os prejuízos e que a legislação veda qualquer indenização suplementar. Com base no Código Civil e no entendimento do Superior Tribunal de Justiça, assinale a afirmativa correta.
Alternativas
- A)
Ana tem direito à indenização por lucros cessantes, pois a multa prevista no contrato é desproporcional ao valor locativo usual (0,5% a 1% sobre o valor total do bem), atraindo o princípio da reparação integral (art. 944 do CC).
- B)
A cláusula penal sempre afasta a pretensão a lucros cessantes, independentemente do percentual fixado ou de equivalência ao valor locatício.
- C)
Ana deveria obrigatoriamente ter pedido a cláusula penal contratual para só então pleitear lucros cessantes, pois sem pedido cumulativo, não há indenização.
- D)
A cláusula penal, por ser moratória, tem natureza exclusivamente punitiva e não indenizatória, razão pela qual não admite revisão judicial.
- E)
Os lucros cessantes, mesmo em atraso significativo, dependem de prova concreta do aluguel que Ana deixou de auferir, sendo vedada a presunção do valor locativo.
Gabarito e comentário
Resposta correta: A
Atraso na entrega de imóvel pode gerar perdas pela indisponibilidade econômica do bem. A cláusula penal precisa ser confrontada com o valor locativo e os prejuízos conforme o caso. Portanto, a alternativa A responde ao enunciado: Ana tem direito à indenização por lucros cessantes, pois a multa prevista no contrato é desproporcional ao valor locativo usual (0,5% a 1% sobre o valor total do bem), atraindo o princípio da reparação integral (art. 944 do CC).