Enunciado
Manoela, em janeiro de 2024, adquiriu, por meio de escritura pública de compra e venda devidamente registrada, uma unidade autônoma no Condomínio Residencial Verona Esplêndida. O antigo proprietário havia deixado de pagar as cotas condominiais referentes a todo o ano de 2023. A convenção do condomínio, que estabeleceu o valor das cotas e as sanções por inadimplemento, fora regularmente aprovada em assembleia geral, contudo nunca foi levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis. Em 2025, o Condomínio ajuizou ação de execução de título extrajudicial em face de Manoela, cobrando os débitos de 2023. A executada opôs embargos à execução, sustentando, em síntese: i) sua ilegitimidade passiva, por não se tratar de dívida por ela contraída; e ii) a inexigibilidade do título, em razão da ausência de registro da convenção condominial. Após a rejeição dos embargos e a subsequente penhora do imóvel, Manoela arguiu a impenhorabilidade do bem, sob o fundamento de se tratar de seu único imóvel residencial. Considerando a situação hipotética e a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ), assinale a afirmativa correta. .
Alternativas
- A)
A impenhorabilidade do bem de família, por se tratar de garantia que visa à proteção da moradia e da dignidade da pessoa humana, prevalece sobre o crédito condominial.
- B)
A cobrança em face de Manoela é indevida, pois a obrigação condominial possui natureza pessoal, não podendo o adquirente ser responsabilizado por débitos pretéritos.
- C)
Manoela, na qualidade de adquirente, responde pelos débitos condominiais de 2023, ainda que anteriores à aquisição, pois a obrigação condominial tem natureza propter rem.
- D)
O crédito condominial referente ao ano de 2023 encontra-se prescrito, pois o prazo para a sua cobrança, conforme entendimento jurisprudencial consolidado do STJ, é de um ano.
- E)
A ausência de registro da convenção condominial no Cartório de Registro de Imóveis retira a eficácia erga omnes do instrumento, descaracterizando o título executivo extrajudicial, razão pela qual a execução deve ser extinta
Gabarito e comentário
Resposta correta: C
Manoela responde pelas cotas condominiais de 2023, embora os débitos sejam anteriores à aquisição. O art. 1.345 do Código Civil determina que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio. Trata-se de obrigação propter rem , vinculada ao imóvel e transferida ao novo proprietário. A falta de registro da convenção condominial não retira a exigibilidade das cotas. O STJ entende que a convenção aprovada, ainda que não registrada, regula as relações entre os condôminos. Também decidiu que o registro da convenção não é requisito para a execução das taxas condominiais, desde que o crédito esteja documentalmente demonstrado. A alegação de bem de família também não impede a penhora. A Lei nº 8.009/1990 excepciona da impenhorabilidade a cobrança de contribuições devidas em função do próprio imóvel. Como a dívida condominial está ligada à conservação e ao funcionamento do condomínio, o imóvel que originou o débito pode ser penhorado. As demais alternativas: A: incorreta, pois a proteção do bem de família não prevalece contra a dívida condominial do próprio imóvel. B: incorreta, porque a obrigação não é apenas pessoal. D: incorreta, pois o prazo prescricional para cobrança de cotas condominiais é de cinco anos , e não de um ano. E: incorreta, porque a ausência de registro não descaracteriza o título executivo.